Banyak dari temen-temen yang masih bingung pastinya bagaima sih cara atau tahapan memebeli rumah bekas via notaris ?. Membeli rumah bekas (second) menjadi pilihan rasional bagi banyak orang yang menginginkan hunian di lokasi strategis dengan harga yang cenderung lebih terjangkau tentunya dibanding rumah yang baru.
Tentu transaksi properti bekas ini memiliki risiko hukum tersendiri, seperti sengketa lahan, sertifikat ganda, hingga tunggakan pajak dll.
Catatan penting : Untuk memastikan transaksi berjalan legal dan aman, keterlibatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris sangat mutlak diperlukan.
Nah pada pembahasan kali ini, situs resmi Aset Hunian akan membahas secara rinci dan terstruktur mengenai seluruh tahapan membeli rumah bekas melalui notaris agar Anda terhindar dari potensi kerugian di masa depan.
Mengapa Harus Menggunakan Jasa Notaris/PPAT
Banyak pembeli awam menganggap pengurusan dokumen via notaris hanya menambah biaya transaksi saja atau buang buang duit lah,hahah, jangan salah ya paham dulu.
Padahal, peran Notaris/PPAT disini adalah sangatlah pentin dan bisa menjadi benteng pertahanan utama keabsahan kepemilikan aset Anda tentunya.
Validasi Kepemilikan: Notaris memastikan bahwa penjual adalah pemilik sah yang berhak mengalihkan hak atas tanah dan bangunan sesuai surat, saksi dan fakta dilapangan yang konkret.
Pengecekan Keabsahan Dokumen: Menjamin sertifikat bebas dari sitaan pihak bank, blokir hukum, atau sengketa waris.
Kepastian Hukum: Mengubah status kepemilikan secara legal melalui penyusunan Akta Jual Beli (AJB) hingga proses Balik Nama Sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Dokumen Persyaratan Sebelum Datang ke Notaris
Sebelum memulai proses di kantor notaris, penjual dan pembeli wajib menyiapkan berkas-berkas administrasi dasar.
1. Dokumen yang Wajib Disiapkan Penjual
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami dan istri (jika sudah menikah).
- Kartu Keluarga (KK) dan Buku Nikah.
- Surat Izin Menjual dari Pasangan (jika harta bersama).
- Sertifikat Asli Tanah dan Bangunan (SHM/SHGB).
- Bukti Pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 5 tahun terakhir beserta STTS.
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) asli.
- Surat Keterangan Kematian dan Surat Ahli Waris (jika pemilik asal sudah meninggal).
2. Dokumen yang Wajib Disiapkan Pembeli
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan pasangan.
- Kartu Keluarga (KK).
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
- Buku Nikah/Akta Nikah.
Panduan Alur dan Tahapan Membeli Rumah Bekas via Notaris
Tahap 1: Kesepakatan Awal dan Pembayaran DP (Uang Muka)
Sebelum berkas diserahkan ke notaris, buat kesepakatan harga dan mekanisme pembayaran antara penjual dan pembeli.
Jika ada Uang Muka (DP), buatkan tanda terima berupa Kuitansi Resmi atau buatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) di hadapan notaris jika pembayaran dilakukan secara bertahap.
Hindari menyerahkan DP dalam jumlah besar tanpa ada draf kesepakatan tertulis yang mengikat.
Tahap 2: Pengecekan Sertifikat dan Berkas di Kantor BPN
Setelah menyerahkan dokumen ke notaris, tugas pertama notaris adalah melakukan Pengecekan Sertifikat langsung ke BPN setempat.
Tujuan Pengecekan: Memastikan sertifikat tersebut asli, tidak sedang dijaminkan/dijadikan agunan di bank, tidak dalam keadaan terblokir karena perkara hukum, dan tidak memiliki catatan sengketa.
Waktu Proses: Umumnya memakan waktu 1–3 hari kerja.
Penting: Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) tidak boleh dilakukan sebelum hasil cek sertifikat dari BPN keluar dan dinyatakan bersih (clear and clean).
Tahap 3: Penghitungan dan Pelunasan Pajak Transaksi
Transaksi jual beli tanah dan bangunan mengenakan kewajiban perpajakan kepada kedua belah pihak:
| Jenis Pajak | Penanggung Jawab | Besaran / Rumus |
|---|---|---|
| PPh (Pajak Penghasilan) | Penjual | 2,5% × Harga Transaksi/NJOP (mana yang lebih tinggi) |
| BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) | Pembeli | 5% × (Harga Transaksi – NOPTKP*) |
Catatan: *NOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) bervariasi tergantung kebijakan pemerintah daerah masing-masing. Validasi SSTP (PPH) dan SSPD (BPHTB) harus dilakukan sebelum AJB ditandatangani.
Tahap 4: Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Setelah sertifikat dinyatakan bersih oleh BPN dan seluruh kewajiban pajak telah dilunasi, Notaris/PPAT akan menjadwalkan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Ketentuan Penandatanganan AJB:
Kehadiran Para Pihak: Penjual (beserta pasangan jika harta bersama) dan Pembeli wajib hadir langsung di kantor notaris.
Perwakilan/Kuasa: Jika salah satu pihak tidak bisa hadir, wajib menyertakan Surat Kuasa Membeli/Menjual yang dibuat secara notariil.
Pembacaan Akta: Notaris membacakan isi AJB secara transparan, mencakup identitas para pihak, batas-batas tanah, harga yang disepakati, serta klausul penyerahan fisik rumah.
Saksi: Penandatanganan disaksikan minimal oleh dua orang saksi dari pihak notaris/PPAT.
Tahap 5: Proses Balik Nama Sertifikat di BPN
Setelah AJB ditandatangani, sertifikat asli beserta berkas pendukung akan diajukan oleh Notaris/PPAT ke kantor BPN untuk proses Balik Nama.
Nama pemilik lama yang tercantum di sertifikat akan dicoret oleh BPN dan digantikan dengan nama pembeli sebagai pemilik baru yang sah.
Rata-Rata Waktu Proses: Pembuatan balik nama sertifikat biasanya memakan waktu sekitar 14 hari hingga 1 bulan kerja (tergantung beban kerja kantor BPN setempat).
Tahap 6: Penyerahan Sertifikat Baru dan Penyerahan Kunci
Setelah proses balik nama selesai, Notaris akan menyerahkan:
Sertifikat Asli yang telah balik nama atas nama Pembeli.
Lembar AJB asli lembar kedua untuk Pembeli.
Bukti pembayaran pajak (SSP PPh dan SSBP BPHTB).
Setelah dokumen lengkap berada di tangan Pembeli, lakukan proses Serah Terima Kunci dan penandatanganan Berita Acara Serah Terima (BAST) fisik rumah serta pemindahan meteran listrik, air (PDAM), dan PBB.
Rincian Biaya Notaris dalam Jual Beli Rumah Bekas
Biaya operasional notaris dalam jual beli properti umumnya ditanggung sesuai kesepakatan awal (bisa dibayar pembeli, penjual, atau dibagi dua). Rincian biaya meliput:
- Biaya Cek Sertifikat: Rp100.000 – Rp300.000.
- Biaya Pembuatan AJB: Maksimal 1% dari nilai transaksi (sesuai peraturan perundang-undangan).
- Biaya Balik Nama Sertifikat: Dihitung berdasarkan nilai tanah oleh BPN ditambah biaya administrasi.
- Biaya Pembuatan SKMHT/APHT (jika pembelian menggunakan fasilitas KPR Bank).
Tips Aman Membeli Rumah Bekas via Notaris
Pilih Notaris Independen: Sebaiknya gunakan jasa Notaris/PPAT yang berdomisili di wilayah kabupaten/kota tempat rumah tersebut berada.
Cek Kondisi Fisik vs Dokumen: Pastikan Luas Tanah (LT) dan Luas Bangunan (LB) yang tercantum di sertifikat dan PBG sesuai dengan fisik di lapangan.
Jangan Melakukan Pembayaran Pelunasan di Luar Pengetahuan Notaris: Pastikan pelunasan dilakukan saat penandatanganan AJB atau sesuai mekanisme yang dicatat resmi oleh notaris.
Cek Tunggakan Utility: Pastikan rumah bekas bebas dari tunggakan listrik (PLN), air (PDAM), iuran lingkungan, dan PBB tahun-tahun sebelumnya.
Kesimpulan
Membeli rumah bekas memang membutuhkan kecermatan ekstra ya temen-temen. Dan kita juga harus mengikuti prosedure atau tahapan yang benar dalam membeli rumah bekas via notaris secara runtut—mulai dari cek sertifikat, validasi pajak, pembuatan AJB, hingga balik nama di BPN—adalah langkah terbaik untuk melindungi investasi masa depan Anda dari masalah hukum.
Pastikan Anda selalu berkomunikasi aktif dengan Notaris/PPAT terpilih untuk memantau progress pengurusan berkas hingga selesai secara tuntas dengan penjelesan ini, kami harapkan untuk Anda agar lebih bijak ya, dalam mengambil langkah ataupun keputusan yang tepat dalam Tahapan Membeli Rumah Bekas via Notaris, terima kasih sudah mengikuti informasi yang kami sajikan, semoga dapat bermanfaat ya.